以房養老更適合無子女孤寡老人
2013-09-16作者：未知來源：未知
核心內容：業內人士稱以房養老更適合無子女孤寡老人。下文給大家呈現以房養老的現狀及外國如何以房養老的。
根據公開報道，從2003年我國就陸續有地方政府和金融機構提出“以房養老”的概念，但時至今日，中國“以房養老”的模式幾乎沒有實質性的進展。業內人士希望，這次國務院層面的意見出臺能從頂層設計上真正推動“以房養老”的進展。
日前，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》正式對外發布，《意見》明確提出，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。具體操作辦法和實施計劃有望明年一季度出臺。
所謂“以房養老”，即為住房反向抵押貸款，俗稱“倒按揭”——房屋產權擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估后，每月給房主發放固定資金。房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還。
【“以房養老”提出多年未有實質進展】
事實上，多年前已經有一些地方政府和金融機構開始嘗試“以房養老”的模式。2003年，時任中國房地產開發集團理事長的孟曉蘇將這一理念介紹到了中國。2007年他成立了幸福人壽保險公司并親自參與這一“倒按揭”產品的研發，但至今仍沒有實質性進展。
2007年11月，從上海市公積金管理中心傳出消息，“以房養老”方案研究和試點工作已取得突破。試點方案暫定名為“以房自助養老”協議，與“倒按揭”模式不同的是，該“以房自助養老”的試點從一開始就變更了房屋的產權人。除了選取一對80多歲的老人家庭做試點外，再無取得進展的消息傳出。
2011年《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》就明確提出，北京市鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構以開展“以房養老”試點業務。
去年4月，南京出臺《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》中就提及“以房養老”，這一年多來，南京的以房養老試點業務沒有任何進展，相關負責人透露，因為法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研討階段。
某股份制商業銀行也在兩年前推出過“養老按揭”業務，即老年人本人或法定贍養人可以房產作為抵押向銀行申請貸款用于養老用途，借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。不難看出，這一產品與“倒按揭”還是有很大區別。北京青年報記者了解到，這一業務屬于叫好不叫座，幾乎沒引來什么客戶。
【70年產權是最大障礙】
多名金融界人士認為，房屋產權70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境最大的差異。雖然2007年出臺的《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。如果續期費用太高，金融機構很可能會無利可圖，甚至虧本。
此外，房價的未來走勢，也是金融機構必須考慮的問題。北京一家保險公司的負責人指出，未來房價不一定像這幾年一樣只升不降。即使房價上升確定無疑，但上升幅度會有多大，很難現在就作出準確判斷，這對保險公司而言將是不小的風險。
【老人愿意把房子留給子女】
業內人士還指出，中國人傳統的把房產等遺產留給子女的做法也是“以房養老”的一大障礙。
從老家來北京幫子女看孩子的張女士，今年64歲。當北青報記者問她是否會選擇“以房養老”的模式時，她堅決搖頭表示不同意。“我能留給子女的就只有那套房子，怎么能給保險公司呢？”她還認為，如果自己用這種方式養老，別人知道了，會認為子女不孝，自己也會覺得很沒面子。
有業內人士認為，素有“養兒防老”傳統觀念的中國老人大部分可能都不會選擇這種模式。這種形式應該更適合那些無子女的孤寡老人。歐美國家倒按揭之所以流行，與高額的遺產稅有很大關系，人們在“以房養老”和“留房給子女但交大筆稅金”之間很容易作出選擇。
【國外如何以房養老】
美國：美國政府和一些金融機構推出“以房養老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：
一、聯邦政府保險的倒按揭貸款；
二、由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲貸；
三、專有倒按揭貸款，一般由金融機構辦理，發放貸款的機構與住戶同享住房增值收益。
加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數額1.5萬-30萬加元，只要不搬、不賣，房產主權不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。
新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由后者一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，“剩余價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。這種模式風險較小。
日本：日本老齡化現象十分嚴重，導致其“以房養老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。
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